Possibilidade de revisão dos contratos de locação pela alta dos índices.
Em regra, os contratos fazem lei entre as partes se pactuados em comum acordo. Contudo, isso não quer dizer que os contratos não podem ser revisados quando se identifica que há um desequilíbrio entre as partes.
Todos os contratos de locação trazem em suas cláusulas as formas de correção monetária com o objetivo de manter o poder econômico da moeda sobre o que se está contratando. É extremamente raro algum contrato de locação, seja comercial ou residencial, não possuir cláusulas de reajustes.
Falando especificamente dos contratos de locação, esses costumam ser corrigidos pelo IGPM (Índice geral de preços do mercado). Ocorre que esse índice vem se apresentando muito volátil com grandes oscilações no último ano.
Este é um tema de extrema importância para os locadores e locatários de imóveis, a fim de estarem sempre atualizados sobre as formas de reajustes dos aluguéis. Por isso, nesse artigo falaremos mais sobre esse assunto.
Acompanhe a leitura!
QUAIS OS ÍNDICES MAIS UTILIZADOS?
O grande motivo para os reajustes dos aluguéis é a inflação e para calcular essa variante, existem índices que podem ser consultados.
Os índices mais utilizados para reajuste dos contratos de aluguel são:
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor – divulgado pela FIPE);
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo – divulgado pelo IBGE);
- IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna – divulgado pela Fund. Getúlio Vargas);
- INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor – divulgado pelo IBGE);
- IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado – divulgado pela Fund. Getúlio Vargas).
Desse modo, por ser um instrumento presente em quase todos os contratos, o IGP-M é o principal índice de reajustes de aluguel utilizado no país.
O índice de reajuste é identificado por meio de uma análise do contrato e das suas cláusulas de reajuste de aluguel, devendo estar estabelecido qual o índice a ser utilizado, bem como o período a que se refere e quando será reajustado.
O QUE ESTABELECE A LEI QUANTO AO REAJUSTE?
As normas sobre o reajuste do aluguel estão previstas na Lei do Inquilinato. Essa legislação determina a utilização de vários índices para reajustar o aluguel. Sendo possível o reajuste ser livremente escolhido pelo locatário e locador.
Esse aumento por meio do reajuste de aluguéis está previsto no artigo 18 da Lei do Inquilinato, a qual estabelece o reajuste uma vez por ano.
EXISTE A POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DOS ÍNDICES?
Certamente! O índice pode ser alterado, desde que com o consentimento de ambas as partes. Para essa negociação recomenda-se estar por escrito para uma maior segurança jurídica e contratual.
Lembrando sempre a possibilidade de abertura de uma ação revisional de aluguel para discutir os valores.
Por qual motivo devo avaliar a revisão dos contratos imobiliários?
Conforme mencionamos, os contratos imobiliários são atualizados anualmente pelo IGPM, em sua maioria. Todavia, o IGPM tem sofrido variações muito acima da inflação sendo no ano de 2021 flutuando entre 16% até 25% no acumulado.
Frente a isso, ao fechar um contrato de aluguel a ser corrigido monetariamente pelo IGPM, atualmente se mostra temerário, pois, acréscimos muito altos têm ocorrido e isso pode desequilibrar qualquer contrato, cabendo juridicamente uma revisão.
O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA SOBRE A TROCA DO ÍNDICE IGPM NO CONTRATO?
Em que pese a vontade das partes em determinar o respeito ao que foi contratado, ou, a força da aplicabilidade dos pactos, os contratos podem ser revistos.
No caso dos contratos com aplicação da correção monetária do IGPM, quando se identifica que efetivamente há um desequilíbrio econômico no contrato, este pode ser revisado em comum acordo entre os envolvidos ou com a intervenção do poder judiciário.
A respeito do tema, há diversos julgados nos tribunais pelo pais, admitindo a substituição dos índices do IGPM pelos do IPCA.
Outro ponto importante é a tramitação no Congresso Nacional de um projeto de lei que visa a aplicação do IPCA como índice oficial para correção monetária dos contratos de aluguel.
Diante do exposto, nota-se que este é um tema que merece análise de cada caso concreto a fim de identificar o desequilíbrio contratual que possa ser corrigido.
Bernartt Advogados se dedica a diversas demandas desse setor, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.
Ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.
