É impenhorável imóvel classificado como bem de família que for oferecido como caução em contrato de locação comercial, segundo STJ

A 4ª turma do STJ decidiu em maio de 2022, pela impenhorabilidade do bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial.

Para o colegiado, o oferecimento de bem familiar em garantia nesse tipo de contrato locatício não implica, em renúncia à proteção legal concedida pela Lei 8.009/1990. Foi esse o entendimento do Colegiado ao reformar o Acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Sabendo da grande relevância do tema, preparamos este artigo a fim de esclarecer melhor alguns detalhes sobre o assunto.

Acompanhe a leitura!

O QUE É BEM DE FAMÍLIA?

Os bens de família são as propriedades destinadas à residência e ao lar da família e aos quais é concedido o benefício da inalienabilidade, ou seja, não podem ser penhorados ou sujeitos a qualquer outro tipo de penhora pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos, ou ainda, aqueles que os possuem e vivem neles.

Bem de família legal

É a casa, residência ou casa em que vive a família que goza do benefício da impenhorabilidade, independentemente da sua inscrição no registro de imóveis. Além de inviolável, não pode ser tomada para regularização da dívida.

A habitação do casal ou unidade familiar é intransponível e não responde por quaisquer dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou outras contraídas pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos proprietários do imóvel, salvo nos casos previstos nesta lei.

Bem de família convencional, voluntário ou facultativo

É o imóvel escolhido como residência e lar da família que recebe o benefício da impenhorabilidade.

A unidade familiar opta por obter as proteções previstas em lei, que são garantidas a todos, mediante a constituição de um bem familiar de sua escolha com conteúdo mais amplo de proteção.

Ao contrário do bem de família legal, que é reconhecido por imunizar os bens penhorados da dívida já contraída, o bem voluntário fornece proteção futura contra qualquer dívida.

Ao constituir um patrimônio familiar voluntário, deve-se observar a exigência do Código Civil, que restringe a escolha dos bens.

O QUE É A IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA?

A impenhorabilidade dos bens de família é uma garantia constitucional que, além da inviolabilidade dos bens, protege a família e o patrimônio.

Esta inalienabilidade estende-se ao domicílio do casal ou da família e não pode, entre outras coisas, ser penhorada para o pagamento de dívidas civis, comerciais, fiscais ou previdenciárias.

O QUE DIZ A DECISÃO DO STJ? 

Além de declarar que o imóvel da família oferecido em garantia era intransferível, a 4ª Turma estava ciente de que a oferta desse imóvel não significava renúncia às proteções legais da Lei 8.009/90.

Até porque a própria legislação que prevê a impenhorabilidade de bens de família, levanta algumas hipóteses em que esse imóvel pode ser penhorado para quitar as dívidas de seus proprietários.

Uma das hipóteses que a lei enseja está ligada à renúncia da impenhorabilidade, como ocorre nos casos em que o fiador oferece seu imóvel como garantia de arrendamento mercantil.

Então, para o colegiado, o imóvel é oferecido como garantia no contrato, não é penhorável, pois são garantias contratuais diferentes.

O relator do recurso especial, ministro Marco Buzzi, explicou que a impenhorabilidade de bens de família protege direitos fundamentais como a dignidade da pessoa humana e a moradia e que o judiciário não deve formular novas hipóteses limitantes dessas proteções.

Ao mesmo tempo, o ministro Marco Buzzi, destacou que a jurisprudência do STJ considera que a exceção à impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990 para a fiança em contrato de locação, não se estende ao bem de família oferecido como caução.

Segundo o ministro, essa impossibilidade ocorre por conta dos institutos da fiança e da caução serem disciplinados pelo legislador como diferentes modalidades de garantia da locação.

QUAIS OS EFEITOS NA PRÁTICA DESTA DECISÃO?

Antes de mais nada, os proprietários que alugam seu imóvel para fins comerciais não podem penhorar o imóvel oferecido em garantia para quitar qualquer dívida que o locatário possa ter, ou seja, é o mesmo que dizer que o contrato não tem garantia.

Da mesma forma, com base nessa decisão, os proprietários devem analisar criteriosamente os riscos de aceitar um imóvel oferecido como garantia do contrato, pois, conforme já mencionado, é um imóvel familiar, ou seja, o único imóvel da entidade familiar, tal como se torna uma garantia inútil.

Por isso, o proprietário deve avaliar, com orientação especializada, qual a garantia contratual mais adequada ao seu caso e, se decidir usar a fiança, analisar criteriosamente qual imóvel aceita para evitar um bem de família como garantia.

Bernartt Advogados se dedica a diversas demandas desse setor, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.