Ações renovatórias de locação em shopping center: STJ entende que os percentuais do aluguel variável podem ser alterados

O contrato de locação em shopping center é um negócio jurídico com algumas particularidades.

Boa parte da legislação pertinente está presente na lei 8.245/91, a qual regulamenta o tema.

No presente artigo, o leitor encontrará mais detalhes a respeito dos contratos de locação em shopping center e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre as ações renovatórias por conta de alterações do percentual do aluguel, nos seguintes tópicos:

1. Como funcionam os contratos de locação em shopping center?
2. O que é uma ação renovatória de locação?
3. Qual foi o entendimento do STJ sobre o caso?

Confira a seguir mais detalhes sobre essas locações que estão mais presentes no dia a dia.

COMO FUNCIONAM OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER?

Em regra, essa espécie de contrato visa garantir a prevalência da autonomia de vontade das partes na hora de pactuar as cláusulas que deverão nortear a locação em shopping center. Dessa forma, o contrato proporciona maior autonomia e liberdade de negociação entre o locador e o lojista.

Todavia, ainda que essa espécie de contrato busque oferecer maior liberdade às partes ao pactuar suas cláusulas, importante lembrar, que tais dispositivos devem ao mesmo tempo seguir o regramento legal, onde também determina normas a serem seguidas, como a lei A lei 8.245 de 1991.

Dito isso, segue algumas dicas a respeito desse tipo de relação:

1. Cláusulas relacionadas ao valor – O valor do aluguel nos shoppings centers pode ser fixo ou variável. A opção variável ou percentual, é conforme o faturamento bruto do lojista onde será calculado uma porcentagem. Por outro lado, o aluguel fixo, é uma quantia fixa estabelecida de forma que caso o valor do aluguel percentual não alcançar um valor esperado pelo locador, ainda assim há um mínimo de segurança.

Se no contrato for a opção do aluguel percentual, o locador poderá incluir uma cláusula de auditoria para acompanhar se há desvios no faturamento bruto. Em caso de recusa da auditoria, tal decisão poderá ensejar na rescisão contratual. Se a opção for o aluguel fixo, tais medidas não são mais cabíveis.

2. Concorrência dentro do shopping center – Cláusulas que proíbam a abertura de uma loja do mesmo ramo próxima a outra dentro do shopping são válidas.
3. Verbas para marketing e divulgação do espaço – As verbas destinadas ao fundo de promoção são valores que o lojista cede ao shopping para a manutenção do marketing coletivo do espaço. Essa cobrança é voltada para publicidade do shopping center.
4. Cláusulas de Renovação da locação – o locador do espaço em Shopping Center, não poderá se negar a renovar o contrato, com a finalidade de retomar o imóvel para uso próprio ou para repasse de fundo de comércio em atividade há mais de um ano, em seu próprio nome, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Diante disso, lembramos ainda que mesmo visando ser um contrato com condições mais livres para ser pactuado, nem tudo pode ser repassado ao locatário, como algumas despesas, tal previsão está no artigo 54, §1º, alínea “a”, “b”, conforme pode ser visto a seguir:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

• 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:

1. a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e
2. b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite – se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Contudo, as despesas acima citadas consistem em obras com reformas ou reestruturação do imóvel, como pintura das fachadas, iluminação, esquadrias externas, bem como, gastos com indenizações trabalhistas com o desligamento de empregados, ocorridos antes do início da locação.

No mesmo artigo acima citado, em seu §2º a lei determina que todas as despesas devem ser previamente previstas em um orçamento, salvo em casos de urgência ou força maior, como podemos ver a seguir:

• 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Nota-se que ao fim, o dispositivo estabelece que o locatário pode exigir a comprovação dessas despesas a cada 60 dias, de modo a manter a lisura da relação.

O QUE É UMA AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO?

A Ação Renovatória de locação é um processo judicial disponível para fazer com que o locador de imóveis comerciais renovem as locações com o locatário através da intermediação do poder judiciário. A petição inicial para esta ação, além dos requisitos básicos exigidos pelo Código de Processo Civil, requer ainda:

1. Preenchimento dos requisitos do artigo 51, incisos I, II e III, da lei 8.245/91, como o contrato celebrado tenha sido por prazo determinado, que o prazo mínimo a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de 5 anos e que o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo, ininterruptamente, por 3 anos;
2. Comprove o cumprimento do contrato em curso;
3. Comprove a quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel e o pagamento era de sua obrigação;
4. Demonstre de forma clara e precisa as condições oferecidas para renovação;
5. Indicação de fiador, quando houver;
6. Comprovar a autorização do cônjuge do fiador que assumiu os encargos da fiança;
7. Prova de ser cessionário ou sucessor, quando for o caso.

A partir da decisão judicial que renovar a locação, eventuais diferenças dos alugueis vencidos, deverão ser cobradas no próprio processo, e com pagamento em parcela única. Caso a decisão for desfavorável ao locatário, este terá trinta dias para desocupar o imóvel, após o mandado de despejo que será determinado pelo juiz da causa.

QUAL FOI O ENTENDIMENTO DO STJ SOBRE O CASO?

Sobre as ações renovatórias de locação em shopping center referentes aos percentuais do aluguel variável, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), será viável quando o locador ou locatário comprovar o desequilíbrio econômico, resultado de um evento imprevisível ocorrido após a celebração do contrato.

Em julgamento de recurso especial na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a relatora do recurso, entendeu que eventuais divergências entre o percentual contratado no aluguel e o valor de mercado não valem para alteração judicial do contrato de aluguel, por interferir indevidamente no equilíbrio e economia do contrato.

Tal posição foi estabelecida em vista da ação renovatória em primeiro grau entre hipermercado e shopping center, não ter ocorrido oposição em relação a renovação, mas sim, um pedido pelo shopping center de majoração do aluguel para +2,5%, por entender que o valor original estaria abaixo do valor de mercado.

Por unanimidade, a Terceira Turma do STJ, deu provimento ao hipermercado que pretendia renovar o contrato de aluguel com shopping nas mesmas condições do contrato original, ou seja, pelo prazo de 240 meses e valor locatício de 2% sobre as vendas líquidas.

O escritório Bernartt Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

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